マンションの決済 東日本と西日本で違う「固定資産税清算の計算のしかた」

 

マンション売買の決済の時に、
固定資産税の清算
を行います。

そのマンションの1月1日時点の所有者のところに、市町村から1年分の固定資産税の請求がいきます。
ただ、マンションの売却をした際は、
年の途中で所有権がかわる
ということになります。

その場合、
所有権が変更になった日からの固定資産税
を、買主が売主に現金で支払って清算をします。

で、その年の固定資産税が、いつからいつまでの期間のものかの基準が、
東日本と西日本で異なる
という面倒なことがあります。

固定資産税の対象期間が、
東日本は、1月1日から12月31日
西日本は、4月1日から3月30日
となっています。

これは、あくまで、不動産取引の商習慣上の問題なので、法的にきまっていることではありません。
単に、基準をどこにおくかの問題なので、そのエリアでのルールになります。

でも、なんか、統一してほしいです。

以前に、千葉県なのに、
西日本ルールを主張してくる、おじいちゃんの不動産会社の社長
がいました。
長年、それでやってきたそうなのですが、正直、そういう人がいると、面倒です。

そのエリアで統一しておかないと、計算上、決済日によっては、
 売主が得をする
 買主が得をする
といったことが発生してしまいます。

例えば、わかりやすいように、仮に、固定資産税の金額が、12万円だったとして、決済日を7月1日としましょう。
それぞれの負担額は、下記になります。

 

東日本ルールの場合
 売主;6万円(1月~6月)
 買主;6万円(7月~12月)

西日本ルールの場合
 売主;3万円(4月~6月)
 買主;9万円(7月~3月)

このように負担額が変わってきます。
ただ、物件を買った人が、数年のちに売却する場合は、売主の立場になったりもしますので、
その地域でルールが統一されていれば、問題ない
とも言えます。

問題なのは、上記にも記載しましたように、
ルールが混在するような場合
です。

不動産会社のなかには、いるんです、、
常識では計り知れない言動をする人が、、

固定資産税の計算くらいなら、まだ、かわいいものなのですが、、

みなさん、気をつけましょう。

 

★このはてなブログのほうは、ラフな文章を書いてます。

★親サイトは、こちら ▼

www.kogumakun.com

マンションの「なんちゃって畳」とは、

マンションの和室に使われている畳の中には、稀に、
なんちゃって畳
を使っているマンションがあります。

ふつうの畳は、もちろん、ひとつひとつの畳が独立しているのですが、なんちゃって畳は、
床材の上に、一枚ものの畳素材のシート(クッション性のあるもの)
が施工されています。
例えば、6畳の和室の場合、1枚の6畳分の広さの畳素材のシートが使われているわけです。

見た目は、ふつうの一枚一枚の畳のようなのですが、1枚づつめくることができません。
マンションの仲介の時にわかったのですが、実は、そのマンションの売主さんも、普通の畳と思っていました。
それくらいの状況ですので、気にしなければ、わかりません。

でも、売買の時に、買主さんがそのマンションを購入後に、
畳の表替え
をしようと思っも、なんちゃって畳の場合、畳ごとの表替えができないんです。

結構、びっくりしますんで、少なくとも、購入前には、チェックしておくとよいかと思います。

コスト削減か、施工の問題か、和室の広さの理由で、そのようにしているのかわかりませんが、ちゃんとした畳を使ってほしいのもです。
切に願う次第です。

 

★このはてなブログのほうは、ラフな文章を書いてます。

★親サイトは、こちら ▼

www.kogumakun.com

契約不適合責任という、やっかいなもの

 

マンションの売買に限らず、不動産の売買の際には、その契約書の取り交わしの際には、
契約不適合責任
という、法律上のことがらについて、認識しておく必要があるんです。

 

「契約不適合責任」って、なんだか、やっかいな響きがありませんか?
その通りなんです、
結構、やっかいなんです。

このやっかいなものは、
2020年4月1日の改正民法
とともにやってきました。

これは、マンションの売主側にはやっかいですが、買主には、有利なんです。
なぜかというと、
購入したマンションが、契約の内容に適合しない場合には、売主が責任を負う
というものだからです。

また、その期間も、
「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき」
「権利を行使することができる時から10年間行使しないとき」
となっているので、結構、長いんです。

この、
契約の内容に適合しない場合
というのは、居住するにあたっての大きな不具合があった場合が、それに該当しますが、実際、めったにはないのです。
例えば、戸建ての場合は、雨漏りなどの可能性もありますが、マンションの場合は、ケースとしては、少ないでしょう。

ただ、なにか発生した時は、買主、売主ともやっかいな問題に発展します。

民法大改正前までは、
瑕疵担保責任
ということで対応していましたが、その場合のその期間は、2~3ヵ月での対応が多かったです。

実は、この契約不適合責任も、
売主の責任や期間の制限を設定すること
が可能なんです。

なぜなら、契約不適合責任は、任意契約だからです。
ですので、契約の自由という考え方で、契約の当事者間の合意のもとで、任意の設定が可能となります。
そうしないと、現実問題として、10年前のことを言われても、困ってしまいます。

民法大改正前の民法は、考え方としては、
ローマ法から続く、ヨーロッパ法
に基づいた考え方です。
明治維新のあとに、ヨーロッパの法律に基づいて作られたものです。
厳密には、ドイツやフランスなど国によって異なりますが、細かいことはおいておきましょう。

 

それに対して、今回の民法大改正は、アメリアの法律に近い考え方になっています。
いわゆる
買い手の立場が有利となっている
という考え方です。
なんというか、お金を支払うほうを優遇するみたいな雰囲気があります。

正直、ヨーロッパ法のほうが、好きです。

元に戻って欲しいと思っているのは、私だけでしょうか?!、、

 

★このはてなブログのほうは、ラフな文章を書いてます。

★親サイトは、こちら ▼

www.kogumakun.com

鳥が来るマンション?!

 鳥がやってくるマンションがあります。

 

マンションのベランダに、

鳥よけのグッズと思われるようなものが吊り下げられたりしているような場合

です。

マンション選びの際は、そんなマンションは、避けたほうが無難です。

 

なぜなら、マンションを購入すると同時に、
鳥との闘いが始まる可能性がある
からです。


もちろん、階によって、鳥が来ない場合もあるかもしれません。
でも、同じマンションで鳥が来ていると、
その糞や鳴き声
など、気になることが発生しますので、快適な生活環境を考える上では、大きな障害に発展する可能性があります。

特に、鳥の糞が乾燥して飛散すると、健康被害も気になるところです。
洗濯物の問題もでてきます。

ではなぜ、鳥がくるのでしょうか。

志村けんさんの逆に、
カラスの勝手でしょう」
というのがありましたが、鳥が来るのには、いくつかの理由があります。

近隣に高い建物がなかったり、あるいは、鳥の飛来ルート上のマンションの場合、休憩に来たりする場合もあります。

 

いずれにしても、鳥の都合なので、防止策をとることはできても、完全に防ぐことは、なかなか難しい面もあります。

 

マンションのクチコミ掲示板に記載があったりすると、のちのち、そのマンションを売りづらくなったり、資産価値の問題もでてきますので、マンション選びの際は、
ベランダに鳥よけがないか?
をチェックしておくことはしておいたほうが良いでしょう。

 

★このはてなブログのほうは、ラフな文章を書いてます。

★親サイトは、こちら ▼

www.kogumakun.com

 

 

 

激安リゾートマンションには注意が必要?!

マンションの中には、

激安マンション 

と呼ばれるものがあります。

 

そのなかで、よく話題になるのが、

激安のリゾートマンション

です。

そうです、主に、バブル期に建てられたマンションが、たたき売られている物件です。

 

よく、マスコミで、物件価格だけをみて、

激安

とあおっているような場合がありますが、信じてはいけません。

本当に激安かどうかは、

トータルコスト

で見る必要があります。

 

特に、バブル期のマンションの場合は、
設備が豪華
なので、それが、管理費や修繕積立金にも影響してきます。

また、更に問題なのが、
大規模修繕の予定
です。

例えば、マンションの所有者の中で、修繕積立金を滞納している人がいると、大規模修繕の予算が足りなくなることがあります。

その場合、結局、その他の所有者が負担することになり、大規模修繕の

一時金の負担

として請求される場合があります。
もちろん、事前にマンションの管理組合での議決が必要となります。

ただ、大規模修繕しないと、その建物の価値も下がりますし、老朽化のスピードが加速することになってしまいます。

 

激安で購入した後、大規模修繕の一時金に関して、まとまった金額を負担するようなことになったら、

かなり、ツライ状況
となります。

 

いずれにしても、
一見、よさそうな情報には、落とし穴
がありますので、よくよく注意してみることが肝要と言えますね。

 

★このはてなブログのほうは、ラフな文章を書いてます。

★親サイトは、こちら ▼

www.kogumakun.com